ภาระจำยอม คืออะไร? เจ้าของที่ดินทำไมต้องยอม?
ภาระจำยอม คืออะไร?
หลายคนอาจจะเคยได้ยิน คำว่าที่ดินภาระจำยอม อยู่บ่อยๆ แต่ยังไม่เข้าใจความหมาย ว่าคืออะไรกันแน่ วันนี้เราจะพามาไขข้อสงสัยของภาระจำยอมในบทความนี้ ว่าที่จริงแล้วหมายถึงอะไร
ภาระจำยอม คือ ภาระที่เจ้าของที่ดินผืนหนึ่ง ต้องยอมรับภาระ ให้ผู้อื่นใช้ประโยชน์ในที่ดินของตน ซึ่งศัพท์ทางกฎหมายเรียกว่า “ภารยทรัพย์”
ส่วนที่ดินที่ได้ใช้สิทธิประโยชน์ในที่ดินผู้อื่น เรียกว่า “สามยทรัพย์”
“ภาระจำยอม” ไม่จำเป็นต้องเป็นที่ดินที่ถูกล้อม และไม่จำเป็นต้องเป็นทางออกสู่ทางสาธารณะเท่านั้น แต่ใช้ออกไปที่ใดก็ได้ และการจด “ภาระจำยอม” ต้องเป็นการตกลงกันระหว่างเจ้าของที่ดินทั้งสองฝ่าย เป็นลายลักษณ์อักษร และทำการจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่
การได้มาซึ่งสิทธิของ “ภาระจำยอม” นั้น มี 2 ทาง คือ
- ได้มาโดยผลของกฎหมาย เช่น นาย A. ขับรถผ่านที่ดินของเราบนเส้นทางนี้เป็นประจำ เป็นระยะเวลา 10 ปี เช่นนี้แล้ว นาย A. ย่อมได้สิทธิ ภาระจำยอม บนที่ดินของเราทันที
และอีก 1 กรณี เช่น นาย A ปลูกบ้าน ล้ำเข้ามาในที่ดินของเรา (โดยเข้าใจว่าที่ดินส่วนนั้นเป็นของตัวเองโดยสุจริต) และล้ำเข้ามาไม่มากจนเกินไป กรณีนี้ นาย A ย่อมสามารถที่จะได้สิทธิ “ภาระจำยอม” บนที่ดินของเรา โดยที่นาย A ไม่จำเป็นต้องรื้อถอนส่วนที่รุกล้ำเข้ามา แต่ต้องจ่ายค่าใช้ที่ดินให้แก่เรา
- ได้มาโดยทางนิติกรรม เช่น เรามีที่ดินอยู่ 2 แปลง และเราได้แบ่งขายที่ดิน 1 แปลง ให้แก่นาย A โดยมีข้อตกลงว่า นาย A สามารถใช้ทางบนที่ดินของเรา อีกแปลงหนึ่งเป็นทางออกสู่สาธารณะได้ ดังนั้นแล้ว นาย A. ย่อมได้สิทธิ “ภาระจำยอม” บนที่ดินของเรา
สิทธิ และ หน้าที่ของ เจ้าของภารยทรัพย์
- ต้องไม่กระทำการใดๆ เป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมนั้นลดลงไป
- เจ้าของสามยทรัพย์ ไม่มีสิทธิเปลี่ยนแปลงใน ภารยทรัพย์ หรือ ในสามยทรัพย์ อันเป็นการเพิ่มภาระแก่ ภารยทรัพย์
- เจ้าของสามยทรัพย์ต้องให้ภารยทรัพย์เสียหายน้อยที่สุด และต้องเสียค่าใช้จ่าย ในการใช้ภาระจำยอม
- ถ้ามีการแบ่งภารยทรัพย์ ภาระจำยอมก็คงมีอยู่ทุกส่วน ที่แยกออกไป แต่ถ้าส่วนใดไม่ใช้ หรือ ใช้ไม่ได้ เจ้าของส่วนอาจเรียกหรือ ขอให้พ้นจากภาระจำยอมได้
- เมื่อสามยทรัพย์ได้จำหน่ายออกไปภาระจำยอมย่อมติดไปด้วย เว้นแต่จะมีการกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น
การสิ้นไปแห่งภาระจำยอม
- ถ้า ภารยทรัพย์ หรือ สามยทรัพย์ สลายไปทั้งหมดเท่ากับภาระจำยอมจะสิ้นไปโดยอัตโนมัติ
- เมื่อภารยทรัพย์ หรือ สามยทรัพย์ ตกเป็นเจ้าของคนเดียวกัน เจ้าของสามารถขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอมได้
- ภาระจำยอมไม่ได้ใช้ 10 ปี ติดต่อกัน ภาระจำยอม ย่อมหมดสิ้นไป
- ภาระจำยอมหมด ประโยชน์ แก่สามยทรัพย์
- เมื่อภาระจำยอมนั้น ยังประโยชน์ ให้แก่ สามยทรัพย์นั้น น้อยมาก เจ้าของภารยทรัพย์ขอให้พ้นจากภาระจำยอมทั้งหมด หรือ แต่บางส่วนก็ได้ แต่ต้องใช้ค่าทดแทน
ภาระจำยอมเป็นบทบัญญัติที่ไม่มีการจำกัดระยะเวลา เหมือนทรัพยสิทธิประเภทอื่น ดังนั้นการทำนิติกรรม ต้องกำหนดเงื่อนไขไว้ให้ชัดเจน เช่น ความกว้าง ความยาว การให้ยานพาหนะผ่านได้หรือไม่ หรือ การกำหนดว่าให้หมดภาระจำยอมเมื่อไหร่ เมื่อมีการโอน สามยทรัพย์ให้บุคคลอื่น
สรุปคือ ภาระจำยอม เป็นทรัพย์สิทธิ ที่ตัดทอนกรรมสิทธิ์ ในอสังหาริมทรัพย์ของบุคคลอื่น อันทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้น ต้องยอมรับภาระบางอย่างซึ่งกระทบกับอำนาจกรรมสิทธิ์ เพื่อเอื้อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่นๆ อาจจะมีข้อเสียที่เห็นได้ชัดคือ สิทธิในการถือกรรมสิทธินั้นๆ ที่เจ้าของทรัพย์สินต้องมารับภาระ ให้ผู้อื่นใช้สิทธิบนที่ดินของเรา
ดังนั้นแล้ว การเจรจาเพื่อหาข้อตกลงในการใช้ภาระจำยอม จึงเป็นทางออกที่ดีที่สุด ที่เจ้าของทรัพย์สินต้องศึกษาเงื่อนไข รายละเอียด และข้อกฎหมายให้ดี ก่อนจะทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร
ที่มา : www.acuterealty.com
6/21/2024 2:45:03 PM